Nas últimas semanas, os moradores de Florianópolis vêm sendo surpreendidos com notícias de edificações sendo demolidas por supostamente estarem em desacordo com a legislação ambiental. A ocorrência desse tipo de situação não é exclusividade de Florianópolis: vem acontecendo com cada vez mais frequência em todo o litoral de Santa Catarina. No caso de Florianópolis, grande parte dessas ações vêm sendo conduzidas pela Fundação Municipal do Meio Ambiente – FLORAM que, desde 2017, afirma ter realizado 141 demolições em diversas localidades da Capital.
A razão da surpresa da população é que muitas dessas demolições atingiram edificações que já existiam há anos, sempre com o aval do Poder Público e sem sofrer insurgência dos órgãos de controle. Grande parte, inclusive, foi construída com autorização do Poder Público, possuía inscrição municipal e recolhia IPTU.
Isso somado ao fato de que uma parcela significativa do território de Florianópolis é passível de ser juridicamente enquadrado como Área de Preservação Permanente (diz-se que praticamente metade do território encontra-se nessa situação), faz muitos proprietários se perguntam: será que a minha casa será a próxima a ser demolida?
É verdade que grande parte dos imóveis está em situação irregular em Florianópolis?
Sim, se olharmos friamente a legislação ambiental e urbanística aplicável sobre o Município de Florianópolis, constata-se que muitas edificações estão em situação irregular. Isto, em teoria, traz o risco de os seus proprietários sejam alvo de fiscalização e punição por parte dos órgãos de controle – FLORAM, Ministério Público e outros.
É um problema que tem diversas causas.
Primeiro, as próprias características naturais peculiares do Município, que tem a maior parte do seu território em uma ilha, onde existem muitas praias, rios, lagoas, mangues e vegetação nativa. Essas circunstâncias tornam as edificações nele localizadas mais suscetíveis a terem a sua regularidade discutida sob o ângulo do Direito Ambiental e Urbanístico.
Segundo, também o fato de o desenvolvimento urbano de Florianópolis ter ocorrido de maneira veloz e não organizada, sendo que a evolução da legislação ambiental e urbanística, da capacidade e do interesse fiscalizatório dos Poderes Públicos e do próprio ideário coletivo sobre a importância do tema não ocorreu a tempo de evitar a consolidação de situações formalmente irregulares.
Terceiro, é que existe muita insegurança jurídica sobre o tema. A legislação aplicável é esparsa e muitas vezes não é clara ou objetiva. Além disso, existem muitas diferentes interpretações, mais ou menos restritivas, sobre os limites de construção. É por isso que, não raro, um sujeito que tomou todas as precauções exigidas pelo Município para exercer o seu direito de construir é surpreendido com o ajuizamento de ação judicial requerendo a paralisação da obra ou a sua demolição sob o fundamento de suposta ofensa ao meio ambiente.
O quarto e último fator, que está diretamente relacionado ao terceiro, diz respeito ao momento político do País em que há uma sanha punitivista dos órgãos de controle, especialmente o Ministério Público Federal, no que se refere a questão ambiental. É evidente que esses órgãos possuem atuação relevantíssima no que se refere a coibições de construções clandestinas e notoriamente irregulares, no combate a fraudes em licenciamentos ambientais e concessões de alvará de construção, dentre vários outros aspectos. Mas isso não afasta o fato de que abusos vem sendo cometidos. Tanto é que, conforme noticiado pelo STF, recentemente o Governador de Santa Catarina “ajuizou, no Supremo Tribunal Federal, Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI 5982), com pedido de liminar, contra dispositivo da Lei Complementar 75/1993, que trata de organização, atribuições e estatuto do Ministério Público da União (MPU). Para ele, o Ministério Público Federal (MPF) em Santa Catarina tem interferido no planejamento das ações do Instituto do Meio Ambiente do Estado (IMA), ao impor diretamente ao órgão administrativo sua agenda ambiental”.
Como saber se o meu imóvel está em risco?
A bem da verdade, não existe uma resposta absoluta a essa pergunta. Mas há dois elementos a serem considerados para verificar se o seu imóvel está em risco. Um elemento é de natureza objetiva e outro é de natureza subjetiva.
O de natureza objetiva é o seguinte: conforme sobredito, se o seu imóvel de alguma maneira infringe as normas ambientais está, teoricamente, em risco. Existe uma extensa gama de possíveis infrações ambientais que podem ter sido cometidas pela construção de uma edificação. Uma opinião precisa depende, portanto, de uma análise detida e completa realizada por profissional habilitado. Porém, pode-se adiantar que infrações ambientais que comumente se aplicam sobre edificações em Florianópolis decorrem da sua localização em aclives ou topo de morros, ou que não respeitam as distâncias mínimas para o oceano, lagoas e rios.
O elemento de natureza subjetiva é saber se os olhos dos órgãos de controle estão voltados para a sua região. Já falamos que a situação de irregularidade atinge boa parte dos imóveis da Capital, mas é certo que os braços dos órgãos de controle – de forma ilegalmente não isonômica, diga-se de passagem – alcançam mais algumas localidades do que outras. Parte da razão disso é a incapacidade fiscalizatória dos órgãos de controle. Outra parte é, porém, de natureza política. Enfim, se o seu imóvel está localizado em região onde já estão havendo demolições, há, em tese, maiores chances de você também estar na mira dos poderes públicos. Fique atento aos seus vizinhos.
Como posso me proteger?
Recebi um Auto de Infração Ambiental determinando a demolição do meu imóvel ou uma citação para responder uma ação judicial com esse objetivo, o que faço?
A primeira medida é, sem dúvidas, procurar um advogado especializado da sua confiança. Depois disso, existe uma série de medidas, tanto em âmbito administrativo quanto judicial, que podem ser tomadas para proteger o seu direito sobre a edificação.
Quanto às chances de êxito na manutenção do imóvel, elas dependem de vários fatores relacionados ao caso concreto. Há peculiaridades a serem avaliadas, tais como a idade do imóvel, o uso que é feito dele, a sua localidade (zoneamento e estrutura urbanística do entorno), se a construção foi avalizada pela municipalidade ou não, a proporcionalidade entre o ilícito cometido e o sancionamento proposto, dentre várias outras.
Portanto, o ideal é você instruir o seu advogado com todas as informações e documentos possíveis, de modo que ele consiga mensurar as chances de êxito e traçar a melhor linha de defesa.